一、立法背景及重要意义

物权法已经由十届全国人大第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。物权法分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5编19章247条，约22000字。
物权法的起草工作始于1993年，立法过程历时14年，全国人大常委会于2005年7月将物权法草案向社会全文公布征求意见，并召开了壹百多次座谈会和听证会，听取多方意见，全国人大及其常委会先后进行了六次审议（第七次审议通过），创单部法律审议次数最多的记录；堪称我国最高立法机关坚持民主立法和科学立法的典范。
物权法的颁布、实施将会对国家经济建设和人民群众生活产生重大影响，其重大意义主要表现为三个方面：
第一，对坚持社会主义基本经济制度，规范社会主义市场经济秩序具有重要的政治意义。物权法通过明确国家财产和集体财产的范围，加强国家所有权和集体所有权的保护，有利于巩固和发展公有制经济；明确私有财产的范围，依法对其予以保护，有利于鼓励、支持、引导非公有制经济的发展。
通过制定物权法，确认物的归属，明确所有权、用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体平等法律地位和发展权利，对发展社会主义市场经济具有重要作用。
第二，对切实维护广大人民群众利益具有重大的现实意义。随着改革开放、经济发展，人民群众生活改善，积累了大量的财富（民间资产约18万亿），迫切需要得到法律的保护。通过制定物权法明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权等，以维护人民群众的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。
第三，对完善我国立法制度乃至整个法律体系具有重要的法律意义。在国家整个法律体系中民法、刑法、行政法并列为最主要的三大基本法，其中，民法是社会的稳定器，公民权利的保护神；而物权法又是我国民法典的基础和支撑部分，民法典包括总则、物权法、合同法、人格权法、侵权责任法、婚姻法、收养法、继承法、涉外民事关系的法律适用等。物权法制定后，只剩侵权责任法、人格权法、涉外民事关系的法律适用等三个方面的法律没有出台，离民法典的完成只有一步之遥，为实现2010年形成中国特色社会主义法律体系的目标打下了坚实的基础。
但物权法也存在着一定的特点和缺陷，主要表现为：
在立法原则和内容方面：
重政治，轻法律；重和谐，轻严密；
在立法技术和具体条文方面：
重使用权，轻所有权；重不动产，轻动产。

二、关于物和物权的概念

物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法；物权法第一条就载明物权法的立法宗旨是明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。这里产生了两个概念，物和物权。
1、根据物权法第二条的规定，本法所称的物包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。但是物权法对于什么是不动产和动产没有作进一步的规定，已经生效实施的担保法规定的不动产的概念是指：土地、房屋和林木等地上定着物；动产是指不动产以外的物。
从理论上讲，物权法中规定的无论是动产和不动产，均为有体物，罗马法中的有体物是指“实体存在于自然界之物质，而为人之五官所可觉及者。如土地、房屋等”。因此，可以通俗地理解为，不动产在性质上属于不可移动的财产或者虽可移动但移动就会损害其价值的物；相对而言，动产就是指能够移动的财产并且其价值不因移动而受损，如汽车、电视机、办公桌椅等等。法律规定某些权利也可以成为物权客体的，也属于特定的物。
2、物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。简单地说物权在本质上即是物之归属权、物之利用权，体现的是人与人之间的关系，即物权主体与所有不特定人之间的关系。
3、物权的特点以及物权和债权的区别：
（1）物权是一种财产权，是财产权的一种类型。财产权包括物权、债权、知识产权等；

（2）物权是一种有形财产权，不包括知识产权等无形财产权。物权的客体原则上为特定的有体物，具体地说就包括土地、房屋、车辆等动产和不动产；
（3）物权是一种对财产的支配权。支配权是指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。在法律上与请求权相对应，请求权是指请求特定的人为一定的行为或者不为一定的行为。如典型的房屋买卖、交易过程就是支配权和请求权相互转化的过程。
（4）物权也是一种对世权，是指权利人所享有的权利可以对抗除权利人之外的任何人。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的。债权是一种相对权，只能对抗特定的债务人，不能对债务人之外的其他任何人产生效力。
（5）物权是一种优先权。当物权和债权并存时，物权优先于债权。比如说在抵押权和一般债权同时存在的情况下，抵押权优先受偿。

从物权的上述特点中可以得出，物权和债权有以下几点区别：
第一、在权利性质上的区别：物权为支配权，债权为请求权。
第二、在权利发生上的区别：物权之发生实行法定主义，债权之发生实行任意主义，债权主要是由合同产生，而合同之债是可以任意创设的；但侵权之债、不当得利之债、无因管理之债仍受法律限制。
第三、在权利效力所及范围上的区别：物权为绝对权，债权为相对权。
第四、在权利效力上的区别：物权具有排他效力、优先效力和追及效力。所谓排他效力是指同一个物上不能并存两个内容相同的物权；所谓优先效力，当物权与债权并存时物权优于债权；所谓追及效力，物权人可以追及于标的物所在而行使其权利。而债权所具有的请求力，在同一标的之上可以并存两个或两个以上的债权，各个债权平等，并不具有优先和排他效力。
第五、在权利有无期限上的区别：物权中的所有权为无期限的权利，只要所有物存在，所有权就存在。债权性质上为有期限的权利，法律不允许存在无期限的债权。


三、关于物权的基本原则

1、物权法定原则。
《物权法》第五条规定，“物权的种类和内容，由法律规定。”这就是物权法定原则。
（1）物权的种类法定。物权种类法定意味着一国之内物权的种类是由法律预先规定的，对于法律未规定的物权种类，当事人不能自由创设；这一规定充分体现了物权法规范的强制性；也就是说除法律以外任何行政法规、司法解释都不能创设物权，当事人之间签订的合同中也不能约定或创设物权。合同法中有有名合同，也有无名合同，无名合同也可以为有效合同；而物权法中绝对没有无名物权，这是物权法和合同法的重要区别之一。物权法上规定的三种主要物权为所有权、用益物权、担保物权。
（2）物权的内容必须法定：一方面是物权的基本权利必须法定，当事人不能自由创设，如所有权的权能为四项：占有、使用、收益和处分。用益物权的权能为三项：占有、使用和收益，没有处分权。另一方面是必须遵守物权法中对物权的禁止性规定。
（3）物权法定的目的是为了交易安全。因为物权具有绝对性和独立性；是具有针对所有人产生效力且必须为所有人所尊重的性质；是市场交易的前提，也是市场交易的结果；更是民事主体赖以的生存的物质基础。所以必须由法律规定，不能由当事人任意创设。

2、一物一权原则。
又称物权客体特定主义，一个物权客体仅为一个独立的有体物，在同一物权之上不能设立两个或两个以上相互矛盾的物权，尤其是不能设立两个所有权。

3、公示原则。
所谓公示就是将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法；动产物权以占有为权利享有的公示方法，以交付为变更的公示方法；动产的占有人推定为所有权人或合法的占有人。

《物权法》第六条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。比如说设定抵押权必须要办理抵押登记，把抵押权设定的事实向社会公开，使第三人能够查询。动产物权以占有和交付为公示方法，所谓占有是指对于物有事实上的管领力的状态；交付是让与物权的公示方法。但也有例外，民用航空器、船舶和车辆物权的设立和转让要求以登记为公示方法的，未经登记，不能对抗善意第三人。交付分为现实交付和观念交付。观念交付包括简易交付、占有改定和指示交付。
物权变动为什么要公示公开，主要原因是物权是一种对世权，要对抗除权利人之外的所有人，这种权利的设定就应该要让大家知道；因此说物权是一个需要公开的权利；其次是维护交易安全，只有通过公示的方法才能维护交易秩序和交易安全。如一个企业兼并或收购另一个企业，签订了兼并合同，支付了款项；当时根本不知道这家被兼并企业的什么财产被抵押了，而且也无法查明，当抵押权人来追诉时才知道被收购的企业有很多财产都被抵押了，这就是一个很大的风险，如果有健全的登记公示制度就可以规避这个风险。
另外，还有一个物权效率利用问题，在国外，现在出现一种叫分期所有权，将一套房子分割成不同月份的所有权进行出售，比如有人夏天喜欢到海边渡假，就可以买海边某栋房子七月或八月的所有权，这个期间他就是所有权人，其他时间别人是所有权人。这套制度的实施也是靠公示登记制度的完善来实现的。否则，如果没有一套完善的公示登记制度，很难想象分期所有权制度能够存在下去。

4、公信原则。
所谓公信实际上是对信赖力的保护，就是说物权依据一定的公示方法公示后，当事人对于公示出来的权利状况就产生了一种信赖，对于这种信赖力的保护就是公信。不动产物权登记的公信力是物权公示制度的法律效果，是指登记的不动产权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其与真正的物权相同的法律效果。不动产登记的公信力包括两层意思，一是登记的权利推定效力；二是不动产物权的善意取得制度。
举例说，一个单位买了一套房子，由办公室主任经办，办公室主任通过私人关系将房子的产权办到自己名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子；后来单位发现了，要追回这套房子，对于买受人的利益是否要保护就涉及到公信力的问题，因为买受人是查询了登记并相信登记才买这个房子的，因此，对买受人的利益应该是要保护的。

5、物权优先原则。
物权法条文中没有明确规定物权优先原则，这是一种理论上的原则。即物权优先于债权；但也有债权优先的例外，如建筑工程款和劳动债权在一定的条件下就优先于物权中的抵押权。物权和物权之间、债权和债权之间也存在优先的问题。

四、关于不动产登记问题

不动产登记是指国家专门的登记机关根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况按照法定程序在不动产登记簿上予以记载。其意义在于为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础；具有权利确认、推定及公示等功能。
不动产登记是物权制度的重要组成部分，完善的物权制度必须有完善的登记制度相配套。不动产登记是物权法第二章（物权的设立、变更、转让和消灭）中的主要内容。下面重点介绍几个登记方面的问题。

1、 物权法实行登记要件主义。
不动产登记对物权变动的效力，世界上有三种模式，一种是登记对抗要件主义，以法国和日本为主，规定不动产物权变动无须进行登记，但不经登记不能对抗第三人；第二种登记生效主义，以德国和瑞士为代表，规定物权变动必须进行登记，不经登记不发生物权变动效力；第三种是托伦斯登记制度，主要是英美法国家的做法，不强制登记，但是一经登记，其后所发生的物权变动都要进行登记，否则不发生效力；另外，除了登记还要交付权利证书。我国物权法采用的是第二种登记生效主义方法。

如前所述我国物权法规定登记是不动产物权公示的一种主要方式，但同时，登记更是物权设立和变动的标志。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”
登记要件主义要求不动产权利的设立和转移必须办理登记，不办理登记，物权不能设立，也不能有效地发生变动。这就是登记要件主义的实质内容。法官在审理案件时，判断谁拥有物权只要看谁办理了登记，登记的权利人是谁即可；因为不动产登记簿上记载的权利人，就是法律上承认的权利人。要求不动产必须办理登记，对于理顺财产关系、定纷止争、减少产权争议非常有必要，而且在实践中也易于操作。当然，登记要件主义也有不利的一面，比如说对于买受人，在商品房买卖过程中，合同签订生效后，遇房价上涨，开发商违约解除合同，由于未办理登记而不享有优先权，开发商宁愿支付违约金解除合同，将房子卖给出价更高的人。
不动产登记效力的例外，有两种情况，一种是无须进行登记的不动产物权，如物权法第九条规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”；第二种是一些不动产物权的变动并不依据登记作为生效要件，如物权法第二十九条规定人民法院、仲裁机构的裁决文书、人民政府的征收决定，可以导致物权设立、变更、消灭、转让的结果，第二十九条规定因继承和受遗赠取得物权，第三十条规定因合同建造、拆除房屋，第一百二十七条规定土地承包经营权等物权的设立和消灭、转移均无须进行登记即可发生物权效力。物权法对土地承包经营权设立和变更采取的是登记对抗主义。

另外，在实践中需要特别注意的是，未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的效力。这是物权法第15条对不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。商品房的买卖合同是典型的不动产交易合同，合同是原因行为，物权变动是结果，合同生效后，还必须进行物权登记，才能产生物权变动买受人取得房屋产权的结果。

2、建立不动产物权统一登记制度。
物权法第十条规定，不动产登记，由不动产所在地登记机构统一登记。这是物权法新设立的一项制度。以前不动产登记机构非常分散，土地在土地管理部门登记，房屋在房产管理部门登记，林木在林业管理部门登记，矿产资源和水资源分别在矿产管理和水务管理行政部门登记，牵涉到很多部门，尤其是动产和不动产的抵押和质押登记涉及到的部门就更多，多达十五个部门。实践中给登记申请人造成了极大的不便，增加了交易成本，同时，因信息披露不充分，严重影响了登记的公示效果。实行统一登记制度既方便操作，又便于查阅，同时对登记程序、方式、收费、机构都有一个统一的标准和依据。
不动产统一登记制度最终要求是做到统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序和统一权属证书。其首要任务是统一登记机构，最终目的是统一登记效力。物权法已经确定了属地登记原则，即由不动产所在地的登记机构办理，但对于由哪个机构办理登记没有规定。国外主要是由法院和行政部门负责登记；我国目前尚难以统一，有待于法律法规的规定。

3、不动产登记簿和不动产权属证书
根据物权法第十四条、第十六条、第十七条的规定，不动产登记簿是物权的归属和内容的根据，由登记机构管理，不动产物权设立、变更、转让、消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。按照物权法公示原则，不动产登记簿应具有统一性、官方性、持久性和公开性四个方面的特征。
不动产权属证书是登记机关颁发的权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式，并不具有代表不动产物权的功能。不动产权属证书中的记载事项与不动产登记簿应当是一致的，记载不一致的，以不动产登记簿为准。在两者都作为证据的情况下，不动产登记簿的证据力要优于不动产权属证书，不动产权属证书不具有“绝对”的证据力，而不动产登记簿则具有“绝对”的证据力。
需要注意的是，不动产权属证书的转移不能作为物权变动的生效要件，不动产转让、抵押不能以转移权属证书的占有来实现。

4、异议登记
在不动产登记错误情形下，如何维护真正权利人的合法权属，纠正登记错误，实行权利救济，物权法填补了立法上的空白，规定了更正登记和异议登记制度。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，而不动产登记簿记载的权利人不同意变更的，利害关系人可以申请异议登记；登记机构予以异议登记的，如申请人在异议登记之日起十五日内不向法院起诉，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，应当承担赔偿责任。
异议登记是以暂时中断不动产登记簿的公信力为代价的一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，可以临时限制登记的权利人按照登记簿行使权利，但应对申请人的申请期间和权利的行使予以限制。

5、预告登记
《物权法》第十二条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保证将来的财产权变动能够顺利进行，就相关的请求权进行登记。预告登记制度目前主要是针对商品房预售合同而设立的。预告登记的作用主要表现为以下几点：
（1）具有优先效力。办理了预告登记首先使权利人取得了优先购买的效力，未经预先登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力；特别是对于开发商一房数卖的情况，前手可以对抗后面所有的买受人；
（2）具有保存顺位的效力。如果预告登记和现房登记发生了冲突，以预告登记为准。
（3）具有破产保护的效力。可以在原不动产权利人陷入破产时对抗其他债权人而保全请求权的目的的实现。
此外，如抵押权的顺位登记，工程款的预先登记等都可以适用预告登记。

6、登记机构的审查义务及责任
根据物权法第二十一条的规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
这里首先是涉及到的是登记机构对申请物权登记材料是进行实质审查还是进行形式审查的问题。所谓形式审查就是登记机构只审查申请登记材料是否符合形式要件，只要在形式上合格就是尽到了审查义务；所谓实质审查就不仅要审查形式要件，而且要对登记申请材料的真实性、合法性进行审查判断。鉴于登记行为具有特殊的重要的物权效力，具有公信力，如果对申请物权登记材料不进行实质审查，经常发生登记错误会造成严重的后果，因此在物权法制定时大多数人主张登记机关要进行实质审查；但是我们的登记机关是行政机关，如果实行实质审查，登记机关的职责和责任就会加重，承担责任的比例大大上升，一旦出错，登记机关则难以承担责任。因此对于物权法第二十一条的规定，究竟是要求登记机关作出实质审查，还是形式审查存在较大争议，以江平等为代表的学者认为应该理解为是以形式审查为主，以实质审查为辅，在特别情况下实行实质审查。比如说对房产证的审查，应该是实质审查，因为房产证是登记部门自己制作、核发的，登记机构有义务有条件进行实质审查；对身份证明的审查就是形式审查，只要尽到审查责任即可以认为尽到了审查义务。而最高法院部分法官对这一条的理解是要求登记机关作实质审查。
另外，关于登记机构的这个责任是过错责任，还是严格责任；从承担责任方式上看，这个责任是单独责任，还是补充责任；从承担的主体上看，是国家赔偿还是民事赔偿仍然有争议。

五、关于所有权问题

1、所有权的概念
是指所有人对其所有物依法享有的权利，即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的特点包括：所有权是最典型的物权，是物权的原型；所有权是物权的核心，其他物权都是以所有权为前提而设立的。所有权的权利主体是特定的，义务主体是不特定的；所有权是权利人全面支配标的物，并排除他人干涉的权利。所有权是独立的支配权，非所有人不得对所有人的财产享有所有权；所有权不受时效的限制。所有权的四项权能分别是：
（1）占有权能：指特定的所有人对于标的物的进行控制的事实状态；占有是权利人对标的物进行现实支配的前提和基础。
（2）使用权能：指对所有物加以利用，满足生产生活需要的权利；
（3）收益权能：指获得由原物产生出来的新增经济价值的权利；包括法定孳息和天然孳息。
（4）处分权能：指依法对所有物进行处置，从而决定物的命运的权利；处分权是所有权的核心内容，包括事实上的处分和法律上的处分。

2、国家所有权
一般认为财产所有权分为三种基本形态，即国家所有权、集体所有权、个人所有权。
（1）物权法第四十五条规定，属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有，其他任何人都不能取得所有权；国家所有的财产由国务院代表国家行使所有权。本条的意义在于重申和坚持了国家所有权的统一性，表明除国家外的任何部门和地方任何一级政府都不能成为国家所有权的主体。国务院也只是代表国家行使所有权，并不是真正的国家所有权的主体。
物权法第46条至第55条用10个条文的篇幅对国家所有的财产进行了列举，防止因归属不明而造成国有财产流失，包括，矿藏、水流、海域、城市土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源、野生动植物资源、无线电频谱资源、文物、国防资产、国家投资的铁路、公路、电力设施、电信设施、油气管道等基础设施，国家机关支配的动产和不动产，国家举办的事业单位直接支配的动产和不动产，国家出资的企业形成的资产等。体现了国家所有的财产的广泛性，这也是我国以公有制为主导的基本经济制度的物质基础。这一点与资本主义国家有较大的区别，资本主义国家的土地等自然资源，野生动植物资源，无线电频谱资源以及文物等很多都是私人财产，由私人拥有所有权。
（2）物权法规定上述财产专属于国家所有，任何单位和个人不能取得所有权，并不意味着任何单位和个人不能使用这些财产。国家通过设立用益物权或准物权的途径使单位和个人取得对国家财产的使用权；而这些基于所有权而发生的使用权可以根据法律的规定进行交易。最典型是土地所有权归国家，禁止流通转让，但单位和个人可以依法享有土地使用权，并且可以依法转让、交易。
（3）物权法第56条和57条从三个方面对国家财产的保护作出了严格的规定。对国家财产的侵害，有刑法、行政法和民法的三重保护方式，物权法规定的主要是民法保护方法。
a、第56条规定禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏国家财产；
b、第57条规定履行国有资产监督、管理职责的机构及其工作人员滥用职权、玩忽职守造成国家财产损失的；
c、在企业改制、合并分立、关联交易等过程中低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国家财产损失的，应依法承担法律责任。
第57条第一款的规定所针对的主体是特定的，专门针对国有资产监督、管理机构的负责人及其工作人员；第二款除国资监管人员外，还包括国家出资的企业负责人、工作人员。

3、集体所有权
主要分为两类：一类是农村集体经济组织所有的动产、不动产，属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。另一类是城镇集体财产，主要是指城镇集体企业所形成的财产。
（1） 关于农村集体所有权。
物权法第59条规定农民集体所有的不动产和动产属于本集体成员集体所有。如宪法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。农村集体土地属于农民集体所有，村民个人只能承包经营。
物权法对农村集体所有制度的完善主要表现为：
a、第59条确立了集体成员民主管理权；由乡镇、村、村内集体经济组织或者村民委员会、村民小组代表集体行使所有权。
b、63条确立了集体成员的撤销权；
c、是明确规定土地承包经营权为物权；
d、在集体土地被征收的情况下不仅要对集体补偿，而且要保障被征地农民的生活。
（2）城镇集体所有权
物权法第61条规定，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律和行政法规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
城镇集体企业是上世纪50年代逐步形成的，有的是为了安排职工子女就业、知青回城设立的，有的是国企改制为安置剩余人员设立的；在资金来源方面较为复杂，有的是国家投资、行政划拨的；有的是个人出资入股的；有的国家没有投资，完全靠借贷资金发展起来的，但国家给予了政策支持，出现一批所谓的红帽子企业，其所有权归属一直存在争议。由此而产生的集体所有权是我国独有的一种所有权，属于历史遗留问题，近年来，城镇集体企业通过改制发生了很大的变化。物权法对集体所有权予以确认和保护，符合当前实际，又为进一步深化改革留下了空间。
（3）集体所有权存在的法律问题。集体所有权是集体所有制的产物，集体所有制是公有制的一种形式，（农民）集体所有并不是真正意义上的共同共有，有一些不同于共有的特点：a、共同关系的产生并非源于当事人的约定；b、本集体成员对集体所有财产不得进行分割，不享有潜在份额；c、共有关系的解散和维持不取决于集体成员的意思。
城镇集体企业将来会逐步走向消亡。集体所有权存在一些法律上无法解释的问题。举例合肥荣事达公司前身的企业性质予以说明。

4、私人所有权
这是我国法律上第一次提出的法律概念，以前都称为公民个人财产，这次物权法正式写明为私人所有权，并与国家所有权，集体所有权并列，具有重要意义，尤其是在有着国家所有权、集体所有权一统天下历史背景的今天，强调国家对私人财产的平等保护，给予私人所有权应有的法律地位和强有力的保护尤为重要。
私有财产制度是人类最根本性的制度之一，私有财产权将永远伴随着我们。私人财产是维系生命的基本手段，是自由不可或缺的物质基础；私有财产制度对定分止争，明确财产归属，维护社会秩序，提高资源使用效率，增进物的用益价值和交换价值具有重要意义；同时对促进个人勤奋工作、勤劳致富具有无可替代的作用。有恒产者有恒心，个人财产有保障，对国家社会才有信心，对财产才有进取心。英国法学家布莱克斯通说：“没有任何东西像财产所有权那样普遍地焕发人类的想象力，并煽动起人类的激情。”
私人比公民宽泛，一层是指公民个人对其动产、不动产所享有的权利；另一层是指私人对其投资、收益所享有的权利。物权法对私人所有权保护有两个重要的制度创新，一是对征收征用制度的完善，二是规定住宅建设用地使用权期限自动续期。


5、关于征收集体所有的土地和征收单位、个人房屋及其他不动产的问题
物权法第四十二条规定，政府为了公共利益的需要，依照法定的权限和程序可以征收集体所有的土地、单位、个人的房屋等不动产，但应当给予补偿。物权法将征收分为征收集体所有的土地和征收单位、个人所有的房屋及其他不动产两个部分。征收是政府履行社会公共管理职能的需要，各国法律都赋予政府征收私有财产的权力，但是由于政府征收会导致私有财产的消灭，本质上是一种国有化措施，为了防止政府滥用征收权力损害个人利益，各国法律都对政府的征收行为进行严格控制，控制的方法主要是：（1）政府征收必须是基于“公共利益的需要”；（2）政府征收必须依法律规定的权限进行；（3）政府征收必须依照法律规定的程序进行；（4）政府征收必须给予被征收人以合理补偿。目前，政府征收在实践中出现的问题较多。有几个问题需要说明一下：
（1）关于“公共利益”的问题，近来争议较大，特别是前一段时间媒休上报道重庆一个钉子户拒绝拆迁的问题，大家都在讨论开发商进行房地产开发是不是为了“公共利益”，如果不是，被拆迁户是否可以拒绝搬迁。有人说开发商是以盈得为目的的，不是从事公益事业，不是以公益为目的，不是公共利益。反对者说开发商的建设是根据城市发展和城市规划进行的，是经过合法批准的，虽然有盈利行为，但城市建设是关系到城市发展、全体市民共同的利益，不能因为有盈利因素，就否认其涉及公共利益，政法大学的江平教授持此观点。
对于什么是公共利益，物权法条文中没有作出具体的列举性规定，因为公共利益的情况比较复杂，难以一一列举，在不同的时间、地点，公共利益的概念可能会有所不同；同时公共利益是一个发展的概念，又表现为一定的主观评价，不同的人有不同的认识，而且公共利益本身也有一定的层次性，比如说，国家利益和消费者安全利益就不一样。再比如说私立学校、私立医院究竟是否是公益事业仍存在争议。有的国家对什么是公共利益采用的是列举式的规定，如国家机关、公立机构用地，国防军事设施，社会公益设施，交通设施，水利等基础设施，社会福利、救灾等，有的国家立法中也没有明确规定。我国目前只有《信托法》和《测绘法》中提到过公共利益，也有个别学者如梁慧星教授对公共利益作了列举概括。这个问题可能要留待于将来司法解释来解决，或者由法院在办理具体案件时行使自由裁量权。
但在实践中有一些达成一致的认识，如公共利益是社会成员的整体利益，是不特定的多数人利益，与商业利益、部门利益、小集体利益和个人利益相比有着本质的区别。如目前对于城市旧城改造中的征收、拆迁行为一般情况可以被认定为是公共利益需要。举例德国历史上一个著名的案例和美国近代的两个案例予以说明。
德国历史上有位皇帝叫威廉一世，当时住在波茨坦宫，但在波茨坦行宫外面有一座老磨坊影响了宫殿的形象，需要拆迁，威廉一世想出高价将老磨坊买下后予以拆除；老磨坊主不同意。皇帝盛怒之下把老磨坊给强制拆除了。老磨坊主愤而提起诉讼，最后德国法院判决皇帝威廉一世必须将老磨坊“恢复原状”。因为威廉皇帝修建皇宫不是为了公共利益需要，无权强制拆除私人所有的房产。现在这座老磨坊已经成为德国司法公正的象征。十八世纪一位英国国王在演讲中用了这样一句话，对个人财产所有权的保护问题进行了高度概括：“风能进，雨能进，国王不能进”。
美国纽约上世纪20年代准备修建帝国大厦，需要拆迁二三百户当地小商户，遭到强烈反对，小商贩认为，我们是小商小贩，有商业利益需要，帝国大厦是商业大厦，也是商业利益需要，为什么要拆我们的房子。最后法院认为帝国大厦建成后是纽约的标志性建筑，有关国家和社会影响，属于公共利益需要。
最近美国有一个案件：康涅狄克州有个小镇，美国著名的辉瑞制药公司要在此建一个工厂，需要拆迁民宅，当地居民强烈反对。当地居民认为建制药厂是商业上的需要，但是镇政府认为建制药厂不仅仅是商业需要，还有公共利益需要。最后美国最高法院首席大法官奥康纳认为，这个小镇失业现象比较严重，财政困难，设立药厂可以使更多人就业，增加镇政府财政收入，这是为了当地居民的利益，也可以说是公共利益需要。

（2）物权法对征收集体所有的土地，除继续要求足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用外，还新规定了安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民在征地以后的生活。对于征收单位、个人房屋及其他不动产，除应当依法给予拆迁补偿外，还应当保障被征收人的居住条件。
这两条新的规定体现了国家对于征地安置补偿必须确保被征地农民原有的生活水平不降低，长远生计有保障的原则，也是关注农民，构建和谐社会的需要。
此外，针对现实生活中拆迁补偿不到位和侵占补偿费用等问题，物权法还规定任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿等费用。
当然，重庆钉子户问题，除了城市拆迁改造建商业设施、住宅小区是不是公共利益的争议外，还有一个焦点就是补偿争议，户主认为补偿太少，不能弥补其损失；但是这个补偿标准是政府制定的，一经发布，必须服从。户主不能就这个抽象行政行为提起诉讼，户主在这个方面没有救济途径。这也是这个拆迁纠纷的焦点问题之一。


（3）关于征收和征用的区别：物权法第四十四条对征用制度进行了规定。所谓征用是指拨政府因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序不经权利人同意暂时使用单位、个人财产的行为。虽然征用和征收都是政府依法定程序和权限对单位、个人财产所有权的一种限制，但二者存在很大的差异。
a、适用情况不用：征收适用于为了公共利益需要，征用适用于抢险、救灾等紧急情况时。
b、法律效果不同：征收是征收所有权；征用是征用使用权。
c、适用对象不同：征收主要是针对不动产如土地、房屋；征用主要是针对动产，如战时或救灾紧急需要征用车辆等。

6、关于几种所有权的平等保护问题
物权法颁布以前，我国法律对国家、集体、私人财产的保护是有区别的，没有放在同等的层次上，这是有一定的政治因素的，同时也有立法观念和传统思想的影响。
长期以来中国人都是强调先有国后有家，所以叫“国家”，社会主义思想道德教育又是强调先国家、集体，后个人，因此在立法上只注意以义务为本位，不注重对公民个人权利的保护。在这种立法思想指导下，我国宪法就规定社会主义公共财产神圣不可侵犯，没有规定私有财产神圣不可侵犯。举例说明，我国刑法对贪污罪和职务侵占罪的定罪量刑标准就有所不同，贪污国家公共财产的处罚更重；对于盗窃罪规定只有在盗窃金融机构和文物时才可以判死刑，因为金融机构的财产大部分为国有财产，文物也属于国家所有；除此之外盗窃其他财产则不能判处死刑。
举例：在国内外三大航空公司涉及的一个纠纷案中，就案件管辖权问题发生争议，中国的一家航空公司要求选择中国法院管辖，对方提出异议，理由是中国这家航空公司是国有的；中国法院对国有财产有特别保护；香港法院要求双方当事人分别委托专家出具一份有关中国法律、法院对国有企业资产有没有特别保护的报告，以进行论证。对方聘请的一位原在中国武汉大学毕业的现在英国执业的律师，出具了一份中国法律对国有资产有特别保护的报告，依据是中国的媒体上经常有法院的院长讲话、表态，意思是法院要为国有企业保驾护航。
这次物权法第三条、第四条明确规定国家、集体、私人的物权受同等保护。

六、关于业主建筑物区分所有权

1、建筑物区分所有权的概念。
这是一种随着高层建筑的出现和小区的形成而产生的一种新的所有权形式。建筑物区分所有权目前较多地存在于我们当今的商品房买卖中，过去一栋房子只属于一家一户或一个单位就不存在建筑物区分所有权的问题。至改革开放前我国一直实行住房公有化，较少涉及建筑物区分所有权的问题。现在是开发商对建筑物进行横向或纵向的区分，在区分中形成一套套房子；之所以叫区分所有权就是把一般的所有权和共有权分开。
根据物权法第七十条规定，建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有及共同管理的权利。建筑物内的专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物部分；构成专有部分应具备三个条件：构造上的独立性，使用上的独立性，法律上的独立性。建筑物内房屋以外或专有部分以外的部分是共有部分。共同管理的权利是上述两种所有权派生的，是业主作为业主大会成员而享有的共同管理建筑物的成员权。
因此，这里面包括三种权利，一是套内建筑面积的所有权；二是享有对楼梯、走道、绿地等共有部分享有的共有权；三是享有管理小区共有财产、共同事务的共同管理权利。具体可以理解为：
⑴业主对专有部分的所有权享有占有、使用、收益和处分的权利；但行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装修改建不得影响房屋主体结构的安全等。
⑵业主对共有部分只享有权利、承担义务，没有完整的所有权，不能任意单独处分或占有；对于共有部分业主享有占有权、使用权和收益权，承担的义务主要是分担有关维修和管理费用等。建筑物区分所有权中的共有权，不同于传统民法上的共有，具有整体性和不可分割性，权利的变动取决于专有所有权的变动，对共有所有权的标的不能进行分割。所以物权法规定业主不能以放弃权利为由，不承担义务。
⑶根据物权法的规定，小区内的道路、绿地、建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，包括小区内道路、绿地、电梯、楼梯、水箱、地下管线等等，但城镇公共道路、公共绿地或明示为个人所有的绿地除外。
这些公共场所、公共设施之所以为业主共有，是由于这些配套设施为小区配套服务所必需，也是小区居住质量标所应当包含的因素；况且，开发商在规划和销售资料中已经明确承诺修建，在商品房买卖合同也有约定，其建设成本已经摊入房价之中。
据悉在物权法起草时对于小区内的公共场所、公用设施的理解争议较大，特别是对于会所、人防工程、屋顶、外墙是否属于业主共有财产目前仍然存在争议，需要具体认定。实践中对于如何判断是业主共有还是属于开发商所有也形成了一些认定的原则，比如说以是否具有公用性、公益性为标准进行区分。
建筑物区分所有权具有复合性、专有所有权主导性、一体性和权利主体多重性的特点。
a、权利的复合性，是指专有和共有所有权具有物法性因素；共同管理权具有人法性因素。
b、专有所有权的主导性和一体性，是指业主享有专有所有权，就享有共有所有权和共同管理权，反之，如没有专有所有权，后两者则不存在。而且，专有所有权转让，共有权和共同管理权同时转让；
c、权利主体的多重性，是指业主既是专有所有权人，又是共有权人，同时还是成员权主体。

2、关于建筑区划内的小区车位、车库问题
随着城市化进程和国民经济水平的提高，家庭汽车逐步普及，成为居民出行的重要方式；作为汽车的存放地点车库和车位的功能显得越来越重要，其使用价值和商业价值亦备受关注。作为建筑物区分所有权中的一项具体制定，车库、车位的归属一直被法律所重视，实践中争议较多，本次物权法必须对此予以明确，这是立法者的共识。
物权法第74条对建筑物区划内车位、车库问题的规定有三层意思：
（1）首先应满足业主的停车需要。要求必须保障设置、建设规定数量的停车设施；小区业主享有优先使用权、购买权和承租权；防止开发商将小区内的车位、车库高价出售、出租给小区外的人；
（2）占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
共有道路属于小区公共场所，为业主共有，用于建设停车位当然属于业主共有；这里单指车位，没有包括车库。
（3）关于建筑物区划内规划的车位、车库的归属由当事人通过出售、出租和附赠等方式约定；也就是说由开发商和购房人在签订商品房买卖合同中进行约定，是买卖、是出租、还是赠与。

物权法关于车库、车位的规定存在一定的问题。我个人认为物权法对于小区车位、车库的规定有一定的缺陷，在实践中难以操作：
第一，规定“首先满足业主需要”不够严谨，如果事实上不能满足业主需要怎么办；如果是一开始可以满足业主停车需要，后来车辆增加了，不能满足怎么办；满足需要是按什么标准，是一户一个车位，还是一户两个，还是按照规划设计标准执行；如果满足业主需要多余了或者是暂时有多余车库、车位开发商是否可以对外出售、出租没有规定；物权法如此规定不能对开发商起到约束作用；
第二，由于开发商目前在商品房买卖合同中仍处于优势地位，尤其是在房产交易为卖方市场的情况下，加之业主缺乏经验，在签订合同时往往没有选择的余地，是买，是租，是赠，肯定是由开发商说了算；实践中，可能是绝大部分开发商都会选择将车库、车位出售给业主。
第三，现在小区公共道路上一般都用于停放汽车，而且物业公司都是收费的，这个费用怎么收，收取后怎么使用、处理没有规定。
在物权法起草时，对于小区车库、车位的归属存在四种观点：业主所有说、开发商所有说、国家所有说、约定归属说。本次物权法最后采用的是约定归属说。本人对此持有异议，本人倾向于业主所有说。

我的理由是，开发商在小区内规划建设的停车位必须能够满足业主需要，而且全部归业主所有。因为开发商修建车库、车位的土地和建筑成本一般都已经计入售房成本，摊到了业主身上，只有作为共有财产，才能作为业主的专用配套设施；如果所有权保留给开发商，和专有部分的所有权以及其他共有权发生分离，将会严重损害业主的利益。退一步说，如果一定要这样规定，应该在该条文中加上一句，如商品房买卖合同对小区车位、车库没有约定归属，则推定为归业主所有。同时，物权法实施后，还要修改商品房买卖合同标准文本，有关各种建筑规划规范等，各地也要出台一些具体的实施细则，否则物权法的这一规定将难以实施。

对于车库、车位权属的判断，在签订合同、处理纠纷时，应掌握以下几个原则：
第一、抓住规划设计文件，看开发商对小区车位、车库的规划、设计有无满足业主需要的规定；
第二，看土地使用权出让合同中有无这方面的规定；
第三，看测绘部门的测绘报告及证明，车位、车库的面积是否已经计入公摊面积之中；另外，也可查看开发商建设房屋的成本构成，看车库、车位的建设费用有无计入成本；
第四，看商品房买卖合同中有无约定。只要前三个方面有规定，即使合同约定归开发商所有也应该是无效的。

3、业主、业主大会和业主委员会
业主是房屋的所有权人。业主大会是业主联合组成的管理业主共有财产和共同事务的机构，是业主成立的一个自治组织，是管理业主事务的最高权力机关；业主委员会是业主大会的执行机构；是否成立业主委员会由业主决定。

（1）关于业主大会和业主委员会的主体资格（包括法人资格和诉讼主体资格）问题。
a、业主大会或业主委员会是否是一个法人机构存在很大争议。物权法没有明确，业主委员会有公章、有帐户、有共有财产和收益，符合法人成立的条件；但是业主委员会不能破产，所以它不是真正意义上的法人，但它又肯定是一个独立的民事主体，可以对外签订合同。
根据最高法院部分法官的理解，业主大会或业主委员会没有法人资格，也没有诉讼主体资格。
但是最近广州市芳村花园住宅小区制定了一份《业主委员会法人资格试点工作方案》（草案），正在筹划、尝试依照《社会团体登记管理条例》的规定，将业主委员会登记为社团法人。如果是社团法人的话，业主委员会即具有法人资格了。
b、对于业主大会、业主委员会是否可以起诉、应诉即业主大会（业主委员会）的诉讼地位和诉讼主体资格问题，物权法进行了回避。这次物权法没有明确业主大会的诉讼主体资格的原因主要是，如果业主大会（业主委员会）作为诉讼主体败诉了，又没有足够的财产承担责任，那么责任由谁来承担，判决怎么执行；如果规定业主大会（业主委员会）不能作为诉讼主体，那么谁作为诉讼主体，要全体业主作为诉讼主体提起诉讼在实践中也很难操作。根据最高法院编著的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》的解释，明确认定业主大会、业主委员会不享有诉讼主体资格，如果因业主的共同权益受到损害，可以采用诉讼代表人方式提起诉讼。
但是我认为业主委员会经过业主特别授权是可以起诉、应诉的，而且根据物权法第83条的规定可以推定它有这个资格。司法实践中已经承认业主大会可以作为诉讼主体起诉、应诉的先例，物权法颁布前合肥就有这么一个案件，曾经请示到最高法院，最高法院批复同意业主委员会可以作为诉讼主体提起诉讼。

（2）业主通过业主大会或业主委员会所享有的重要决定权：
a、制定和修改业主大会议事规则；
b、制定和修改管理公约；
c、选举业主委员会更换业主委员会成员；
d、选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；
e、筹集和使用建筑物及其附属设施维修基金；
f、改建、重建建筑物及附属设施；
g、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（3）业主或业主大会的议事规则：
业主或业主大会决定重大事项以专有部分建筑物面积和业主人数两个标准来决定（这一点与物业管理条例的规定不一致，物业管理条例是按业主人数作为标准来决定），即决定特别重大事项要求由占专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意；上述筹集使用维修基金、改建、重建建筑物及附属设施需要全体业主三分之二同意。决定一般重大事项的须经占专有部分建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。关于人数的计算也与物业管理条例不一样，条例是按到会人数三分之二或二分之一计算，物权法是按照全体业主的三分之二或二分之一计算。

（4）业主大会、业主的其他权利和义务：
a、专有部分所有权转让，共有权和共同管理权一并转让；
b、业主不得以放弃权利为条件而不履行义务；
c、业主不得擅自违法将住宅用房改变为经营性用房；如改变除遵守法律、法规、管理规约外，还须经过利害关系人的同意。“住改商”不仅改变了小区的居住和生活环境，而且有可能因装修装饰而损害了房屋结构，因此要予以严格限制。这里的利害关系人不仅仅指邻居，而是包括小区内受到影响所有的业主。
d、业主不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占道路、拒付物业费用等；
e、维修基金属业主共有；经业主同意，可以用于共有部分的维修，包括共有设施、设备等。
f、分摊建筑物及其附属设施的费用，享有共有部分、设施所生产的收益。对于费用分摊和收益分配有约定的按约定，没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分建筑物占总面积的比例确定。当前有争议的是供部分业主使用的设施所产生的费用和收益如何分配，如电梯运行费用、顶层使用费用如何分摊等。还有规模较大的小区由一栋楼房所产生的收益是全体业主享有，还是该楼房业主享有存在争议。
g、业主大会的决定对业主有约束力；业主大会的决定侵害业主合法权益的，业主可请求人民法院撤销。决定的约束力及于小区内物业实际使用人。业主行使撤销权的时间和性质应适用合同法的有关规定。业主大会作出的与物业管理无关的决定不具有法律约束力。
h、业主大会对侵害小区业主的行为有权要求有关单位和个人停止侵权；业主对侵害自己合法权益的行为可以提起诉讼。

4、建筑物区分所有权中的社区关系
（1）业主和开发商之间的关系：产权关系，有约定按约定，没有约定看公摊。
（2）业主和物业公司的关系：委托管理关系。存在的问题：
a、大部分物业公司由开发商自已投资设立；
b、物管企业在管理上反客为主；
c、解除委托后物业公司拒不撤离。
（3）业主和业主大会、业主委员会的关系：选举与被选举、诉与被诉关系。
（4）业主和业主之间的关系：相邻关系

七、不动产相邻关系和地役权

1、不动产相邻关系。
简称相邻关系、相邻权，指相邻的不动产各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因依法相互应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。实际上相邻关系是相邻不动产权利人行使其权利的一种延伸或限制，提供便利的一方是权利受到限制的一方，取得便利的一方是权利得以延伸的一方。因此，有人说相邻关系的主要内容是不动产权利人的容忍义务。另外，相邻权是法定的，依法律事实进行判断，不需登记也可对抗第三人。相邻关系主要涉及到相邻各方的用水、排水、通行、采光、通风、日照等。
最近我从媒体上看到两个新的相邻关系纠纷，一个是夏天邻居安装空调产生的噪音和热气影响相邻一方；另一个是邻居为防盗在家门口安装摄像头而侵犯相邻一方的隐私权问题，这是相邻关系中产生的新问题。
（1）处理相邻关系的原则：物权法第84条规定处理相邻关系的原则是有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。相邻各方既要支持对方生产，又要把生产对相邻人的影响降到最低限度。行使权利时要充分考虑方便相邻人的生活，合理限制或延伸自己的权利。坚持与邻为善，相互为对方着想，坚持忍让、克制，遇事友好协商。尊重历史和先后顺序；造成损害要给予合理赔偿。
（2）物权法第85条首次将当地习惯作为处理相邻权关系的依据；规定有法律规定的依据法律规定，没有法律规定，依照当地的习惯。所谓习惯是指人们在长期的社会实践中逐渐形成的被人们公认的社会行为准则，具有普遍性和认同性，是调整社会关系的规范之一。习惯一经国家认可适用，即具有法律效力。合同法第22条、第26条规定按照交易习惯作出的承诺有效。物权法结合国情，参照国际通行做法，明确有法依法，无法依当地习惯的法律适用原则，是对相邻关系法制发展和完善。
关于法律、法规和习惯之间的关系：a、法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规；b、上位法的效力高于下位法，新法的效力高于旧法，特别法的效力高于一般法。c、有法律法规的规定，不适用当地习惯；无法律法规、规定的规定可以适用当地习惯。
（3）物权法第88条对不动产相邻关系作出的一个新规定是因建造、修缮建筑物以及铺设电线、管线、管道等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地建筑物的权利人应当提供必要的便利。这一规定也具有重要的现实意义。
本条是关于不动产权利人临时利用相邻土地、建筑物进行修建施工，相邻权利人有义务提供必要的便利的规定。因临时修建施工引起的相邻关系纠纷在社会实践中大量存在，客观上，相邻一方需要临时利用另一方的土地建筑物进行修建施工，另一方则以各种理由不予配合，因此影响了施工的正常进行。物权法的规定填补了立法上的空白。司法实践中对于处理此类相邻关系纠纷掌握的标准一个是临时利用，另一个是必须利用。
（4）物权法第一次明确规定，建造建设物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑的通风、阳光和日照。采光和日照是人类需要共同分享的资源，由于土地利用的高度立体化，建筑物相邻各方的日照采光权利冲突不可避免，为了协调相邻各方的冲突，国家通过工程建设国家标准《城市居住区规划设计规范》来规范建筑相邻各方的日照、采光权利，如果一方违反国家标准，将被认定为构成对相邻方采光、日照权利的妨碍。例如有关建设工程设计规范就已经明确规定，建筑物业主所享有的光照时间标准不得少于冬至日太阳直射两小时，这就是目前处理日照权的标准和依据之一。日本则是以超过容忍限度为标准。

2、地役权
地役权是用益物权的一种，又称邻地利用权，指土地使用权人、宅基地使用权人或农用地使用权人为使用土地的方便和利益而利用他人的土地的权利；地役权人分为供役地人和需役地人。举例高尔夫球场道路通行问题予以说明。
地役权也是不动产相邻各方在使用过程中发生的权利义务关系，与相邻关系有着类似性；但两者有着本质的区别：
（1）相邻权是法定的，地役权是约定的。相邻权的设置是保护不动产权利人最基本的生产、生活权利，是法律对生活的干预，是保障基本的人权的需要；是对他人权利的一种宽忍；地役权是为了提高不动产效益，双方约定的对他人权利的一种限制。
（2）相邻权不需要支付费用和对价；地役权则需要向供役地人支付对价，有偿使用；
（3）相邻权没有期限；地役权有期限上的限制和约定。

八、善意取得制度和遗失物之拾得制度

1、善意取得制度
所谓“善意取得”是指财产占有人无权处分其占有的财产，将该财产转让给第三人，如果受让人取得该财产时是出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。物权法第106条规定无权处分他人动产或不动产的人，将他人动产、不动产转让给受让人，如受让人取得该财产时是善意，则受让人即取得该动产、不动产的所有权；原动产、不动产所有人无权要求受让人返还。简单地说就是，是指基于法律行为自非权利人取得所有权。善意取得涉及三方当事人，即原财产所有人、让与人、受让人；产生三个方面的法律关系：
a、原权利人与受让人之间的关系；
b、让与人与受让人之间的关系；
c、原权利人与让与人之间的关系。
从法理上讲，善意取得制度的实质是对所有权绝对主义的一种消弱，是对所有权人请求返还权利的限制。因为一般情况下，无处分权的人擅自处分他人动产、不动产，所有权人是有权追回的；而善意取得制度则是一种例外，是以牺牲权利的安全为代价的。其他物权也可以适用善意取得（如用益物权和担保物权）。
善意取得制度的目的是在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护正常的交易秩序。一旦交易安全缺乏保障，任何一个进入市场的交易主体，在购买物品时都要对财产的权属进行调查，以排除其是否是无处分权人，那么必然将会提高交易成本，妨碍交易的进行，从而影响经济的发展。善意取得制度承认善意买受人即时取得所有权，则交易者就可以放心进行交易，从而促进商品交易的发展。
善意取得制度是一项重要的民事法律制度，起源于日尔曼法。传统的善意取得仅限于动产，不包括不动产。善意取得制度在我国司法实践中已经普遍存在，理论研究较多，争议也比较大，但法条上并没有作出明确的规定，这次物权法第106条首次对此作出了规定，而且有突破，善意取得制度在国外一般是指动产，而我国物权法规定善意取制度不仅包括动产也包括不动产。为了对善意取得进行必要的限制，物权法第106条规定受让人必须同时具备三个条件，交易才能受善意取得制度保护，即
（1）受让该动产、不动产时是善意的。简单地说善意就是不知情，对于不动产而言，受让人不知道有异议登记或登记不正确；对于动产而言，即指受让人不知或不应当知道出让人不是所有权人。
（2）以合理的价格受让，要求转让受让行为是有偿的。
（3）转让的动产、不动产，应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付；因为不动产自登记时发生物权变动效力，动产自交付时所有权发生转移。

与善意取得制度相关联的，还有一个赃物交易问题，现在公安机关强调凡是赃物就要一追到底，但从民法善意取得制度来看应该是有例外的，比如说从拍卖行购买的物品，从公开市场购买的物品，买受人支付了对价，办理了合法手续，应当适用善意取得制度，不能再追赃，否则就破坏了交易秩序。

2、遗失物拾得
所谓遗失物是指动产所有人或占有人非基于其意愿而失去控制的物品；简单地说就是指他人不慎丢失的动产。遗失物之拾得，是指发现他人遗失物而予以占有的一种法律事实。物权法对遗失物拾得的规定有以下几个特点：
第一，物权法第109条规定，拾得遗失物，应当返还权利人，拾得人永远不能取得所有权，这是原则。基于对物的所有权人的利益保护，同时也基于所有权本身的对世性和追及效力，法律赋予遗失人有权追回遗失物。拾得遗失物并不能成为动产所有权取得的原因。财物的遗失并不当然导致物权发生变动，所有人遗失财物虽然丧失对财物的占有，但原则上并不丧失物的所有权。
对遗失物私有权的归属历来有两种相反的观点：罗马法注重保护所有人的利益，认为遗失物的所有权属于原所有权人；日尔曼法注重维护物的现实状态的独立性，倾向于对物的占有人的利益保护，经过一定的时间遗失人不认领即归国家、寺院和拾得人分享。我国历史上唐律以前规定拾得遗失物归官府或物的主人，明清倾向于保护拾得人的利益。
第二，拾得人和保管责任人负有通知、移送和招领义务。物权法第109条和第110条规定，拾得人应及时通知权利人领取，或者移送公安等有关部门；公安等有关部门收到遗失物后应通知权利人及时领取，不知道权利人的应及时发布招领公告。如果通知不及时或没有通知，导致遗失物毁损、灭失的应承担责任。
第三，权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当履行承诺义务。实践中，遗失人通常以悬赏广告的方式，对完成一定行为的人给予报酬的意思表示。悬赏广告在法律性质上是单方法律行为，但是基本于悬赏广告，拾得人完成了悬赏广告约定的行为，即对悬赏人享有报酬给付请求权；相应地悬赏人就负有给付义务。这也是首次以法律条文的形式对悬赏广告的性质作出明确的规定，此前的司法实践对此也一直存在争议。
需要注意的是，我国物权法不承认拾得人在任何情况下的报酬请求权；这一点与国外立法不同，德国、日本都有必须给付拾得人报酬的规定，一般是给付相当于遗失物价值的5％—20％作为拾得人的报酬。
第四，物权法第113条规定，遗失物自发布招领公告之日起六个月无人认领的，归国家所有。由于我国采取的是遗失物不能取得所有权主义，遗失人六个月之内不认领遗失物即丧失所有权，所有权只能归国家所有；但物权法没有规定六个月以后，遗失人又来认领怎么办。
第五，遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权请求返还，时效为两年。但受让人是通过拍卖行或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应该支付受让人所付的费用。权利人支付费用后可以请求无权处分人予以赔偿。

九、关于用益物权

1、用益物权概念
物权法第118条规定，国家、集体所有的自然资源可以给单位、个人依法占有、使用、收益；第119条规定，对自然资源实行有偿使用制度。这两个条文的规定进一步明确了单位和个人可以有偿利用属于国家的自然资源，这是用益物权大量发生的前提和基础。在计划经济时代，国家自然资源的利用采取行政授权的模式，实行无偿、无期限使用制度，不能发挥市场配置资源的作用，必然导致自然资源利用率低下，造成严重浪费；从20世纪80年代后期开始，国家通过立法逐步建立了自然资源有偿使用制度，如土地使用权、矿产开采、供水、海域使用都实行了有偿使用制度。
根据物权法第117条规定，用益物权人（非所有人）对他人所有的不动产和动产，依法享有的占有、使用和收益的权利为用益物权。根据物权法规定用益物权包括：土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权等；物权法同时确认了探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利在法律效力上的物权属性。
用益物权的特点：
第一、用益物权是由所有权派生的，是建立在他人的不动产之上的。物权分为完全物权和限制物权，也可以分为自物权和他物权；所有权为完全物权，限制物权又分为用益物权和担保物权。
第二、用益物权与所有权相比是受到一定的限制的物权，是有一定期限的物权；不能对物进行处分；并且要求按约定的方式行使物权。而所有权则是无期限的。
第三、用益物权是一项独立的物权，一旦设立权利人就能独立地享有，不依附于他人，所有权人和第三人不得干涉和侵犯。用益物权是优于所有权的物权。在所有权人行使所有权与用益物权人的利益相冲突时，用益物权优于所有权。
第四、用益物权限于不动产。用益物权一般以不动产为客体，如土地和房屋；虽然物权法第117条规定了用益物权的客体包括动产，但物权法及其他任何法律都没有规定以动产为客体的用益物权类型。在物权法定原则下不能将动产形成的用益关系理解为用益物权。

2、土地承包经营权
对于土地承包经营权的性质，学术界一直存在争议，有人说是债权，理由是农村土地承包经营本质上是一种联产承包合同关系，内容由合同确定，只能约束发包方和承包方，不能对抗第三人。多数人认为土地承包经营权是一种用益物权性质的民事权利，承包人一经承包农村土地，就使承包经营权作为一项权能从所有权中分离出来，具有排斥发包人在内的其他一切人非法干涉的特性。
物权法采纳了这一观点，物权法将土地承包经营权归纳为物权规范，赋予承包经营权以物权性质的救济手段，将最大限度地保护土地承包经营权人的合法权益。同时对稳定农村土地承包经营权利义务关系，不断增强承包经营权的排他效力和支配性效力，提升是承包经营权的法律地位；对于维护农民利益，防止耕地流失，合理利用土地等具有重要意义；更为重要的是，土地承包经营权作为用益物权与所有权一样具有物上请求权，一旦经营权人的占有、使用、收益和部分处分等权利受到侵害，权利人将受到物权的救济和保护。
（1）根据物权法第124条至126条的规定，农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业生产的土地，依法实行土地承包经营制度；土地承包经营权人对其承包的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。
（2）物权法规定了两种土地承包经营权：一种是耕地、草地、林地的承包经营权；承包主体是本集体经济组织的农户，实行家庭承包，是人人有份的平均承包；具有很强的社会保障和福利功能。另一种是荒地（四荒土地）的承包经营权，承包主体可以是本集体经济组织的农户，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人；主要是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等获得承包经营权；其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。承包人死亡的，继承人可以继续承包。
（3）关于承包期限，耕地为30年，草地为30—50年，林地为30—70年，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包，土地承包期限自动延长。
（4）承包期内发包人不得收回承包土地。这是保护农民土地承包经营权，保护农村土地承包关系长期不变的主要措施。如发包人违法收回土地，承包人可以行使物权请求权得到物权法上的救济。承包期内土地被征收的有权获得相应补偿。补偿包括土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费为征地前三年平均产值的6—10倍，安置补助费最高不超过15倍，不能保持农民原有生活水平的可以增加，但最多不超过30倍。物权法增加了安排被征地农民的社会保障费用。
（5）关于土地承包经营权的设立和流转问题。土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立，不需要登记，只要发包方和承包方意思表示一致，法律不要求该项物权的设立以登记为要件。对于家庭土地承包经营权的转让、转包、互换等流转行为，物权法采取自愿登记原则，即采取登记对抗主义，不以登记为流转生效的条件，但是不经登记，受让人取得的承包经营权不能对抗第三人。对其他承包经营权的流转将以登记为要件主义，必须取得登记证书才能流转。
3、建设用地使用权
（1）建设用地使用权的概念。
是以建造建筑物、构筑物及其附属设施为利用目的，对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利。具体理解为：
a、建设用地使用权人可以是任何经过批准取得建设用地使用权的单位和个人；
b、建设用地使用权的客体是国家的土地；集体土地必须先经征收为国有土地后，才能成为本款所称的建设用地；
c、建设用地使用权人对土地的利用是以该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，包括商业经营、居住、公共建设等。
d、对国家所有的土地享有占有、使用、收益的排他性权利是建设用地使用权人作为用益物权人享有的基本权利内容。
（2）物权法首次规定了建设用地使用权可以分层设立。
物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，不同的土地使用权人可以分别使用。这里的地表可以理解，但地上、地下的规定意味着我国物权法第一次承认了土地使用权的空间权。其实我国建设用地的地上和地下建筑包括空中走廊、地下铁路、地下街、人防工事等建筑已经非常普遍，但是作为一个独立的物权客体来规定尚属首次，这次物权法作出了突破性规定。
传统的物权法理论将土地所有权（使用权）的权利范围确定为及于地表及其上、下垂直空间。由于受人们社会认知程度和实际利用能力的限制，很长时间以来，人们对土地的利用仅限于地表及与地表相连、并为使用该地表所必须的土地的上下一定范围内。在建设用地方面通常强调的是对土地的横向范围及地上建筑所需使用的地基和因建筑物高度所必须占用的一定空间范围的利用。土地的地上及地下空间并没有作为独立的客体存在。
由于城市土地资源的紧张，现代科技发展使得向空中和地下拓展生存空间成为可能。因此，迫切需要对土地的纵向空间发展利用行为进行规范和保障。国外立法通过地上权、空间权和发展权等解决了土地私有和社会发展对空间利用需求所产生的矛盾。我国物权法这一突破性规定，对土地的上、下空间单独成为用益物权的权利客体确立了法律依据，对拓展建设用地的利用价值具有重大现实意义。
如果将建设用地的层次进行细化的话，根据王利明教授的观点，可以分为七个层次：地下深处有矿产、埋藏物、地下管线、地表、地上建筑物、上空权（建筑物上面高压线经过的空间）、空域使用权（航空管制范围）。但是这里的空间权怎么设立？是单独登记设立还是和建设用地使用权一并登记设立？空间使用权的范围如何界定？空间使用权人与土地所有权人的关系如何界定？等等都没有具体说明，有待于司法解释和有关行政法规来作出规定。主流观点认为，这里的空间权应该是属于该建设用地使用权人的，空间权的范围应该在建设用地使用权设立时规定或者限定在土地使用权出让合同所确定的范围内，超出部分的空间就归土地所有权人；否则将有可能妨碍空间的利用。

（3）建设用地使用权的取得和设立方式
a、物权法第137条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。根据这一规定，我国建设用地使用权的取得，以出让和划拨两种方式为主，这里还有一个“等”，根据《土地管理法实施条例》的规定，国有土地有偿使用方式还包括国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。

b、对于出让和划拨，物权法规定的原则是以出让为主，划拨为辅。物权法第133条第3款规定严格限制以划拨方式取得土地使用权，并强调以划拨方式取得土地使用权必须满足现行法律规定中对土地用途的规定。根据土地管理法第56条、房地产管理法第23条的规定，可以通过划拨方式取得土地使用权的土地用途为：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等。

c、两种必须通过公开竞价的方式出让土地使用权的情形：
一种是工业、商业、旅游娱乐和商品住宅等经营性用地；另一种是有两个以上意向用地者的。
对于国有土地使用权出让方式，立法上有一个逐渐严格的过程。土地管理法只规定国家依法实行国有土地有偿使用制度；房地产管理法第13条规定土地使用出让可以采用拍卖、招标或协议三种方式，对于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的必须采取拍卖或招标方式；2002年国土资源部发布的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》规定了招、拍、挂三种方式出让，商业、旅游、娱乐和商品住宅必须以该三种出让方式出让。

d、从以上变化过程中可以看出物权法对建设用地使用权出让有一些新的规定：
第一、增加了工业用地需要竞价的规定；
第二、将豪华住宅用地纳入商品住宅用地；将国土资源部的行政规章的
规定上升为法律规定。
第三、挂牌没有作为一个竞价方式，但条文中有一个“等”字，表示也
可以适用。

e、建设用地使用权的设立采取登记要件主义。
物权法第139条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机关申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。原因是建设用地使用权属于用益物权，登记为物权生效的法定要件，只有进行了设立登记，将设立内容登记在不动产物权登记簿上，完成了法定公示手续，建设用地使用权的设立行为才能完成，用地人才能成为合法的使用权人，才有权对受让或划拨土地享有占有、使用、收益的排他性权利。

（4）关于建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押的问题
a、根据物权法第143条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用转让、互换、赠与、抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权是一项财产权，具有一定的经济价值，土地管理法、房地产管理法、城镇国有土地使用权出让转让暂行条款都规定可以依法转移、作价入股、合作开发、包括出售、交换、赠与等。这里需要介绍的是除外条款。鉴于建设用地使用权客体的特殊性，权利的行使必然也必要受到法律或出让合同的限制。这里的除外条款，即不能转让的情形包括：
一是受现行法律中关于土地使用权转让条件的限制。如《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件”。第三十九规定：“以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拔方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。二是存在现行法律规定明文禁止转让等处分情形时，建设用地使用权人无权通过转让等方式处分其建设用地使用权。比如，根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的。上述规定显示，现行法律规定的限制或禁止移转的情形，主要是为防止炒卖国有土地使用权，或者为维护交易安全等目的确立的，并因而使建设用地使用权不能够，或者不能进入流转。
b、根据物权法第144条、第145条的规定，建设用地使用权转让必须签订书面合同，使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限；而且必须办理变更登记，不办理变更登记不发生物权变动的效力。建设用地使用权转让合同的效力是独立的，合同有效，并不表明建设用地使用权已经转让，合同是原因行为，物权变动是结果行为，两者相互独立。如果就同一个建设用地使用转让签订了数份合同，而且都有效，已经办理变更登记的受让方取得的物权，可以对抗其他人。

（5）关于建设用地使用权和地上房屋等建筑物、构筑物及其附属设施的权利一体化的问题。
根据物权法第146条、第147条的规定，建设用地使用、转让、交换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，反之建筑物、附着物及其附属设施转让、交换、出资、赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这就是不动权利一体化原则或者称不动产权利主体一体化，俗称“房随地走”，“地随房走”；两者地位平等、不分主体，目的是使土地使用权与地上房屋等不动产的权利主体保持一致，维持土地与房屋相互依附的自然属性，避免两者主体归属不同以及对地上房屋的经济价值的破坏，并可以使物权关系简明清楚。物权法之所以强调这一规定，是为了规范和防范房地产合作开发、转让过程中所生产的土地和房产两者主体不一致现象。
实践中应当注意这一规定是强制性的，如果双方当事人在转让土地或房产时没有约定一并转让，或者约定不明的，应该认定为一并转让。当然，如果双方约定转让土地使用权时一方拆除房屋后转让，系双方自愿行为，不应干涉。

（6）对建设用地使用权期限届满后如何处理作了规定
a、物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这里的自动续期是指自动延长期限，不需要提出申请；但是否需要交费没有明确规定；延期多长时间也没有规定，是无限期延长，还是以住宅建筑物的存在为限没有明确；我个人理解应该以房屋存在为限，有房就有地，房子不存在当然就不可能续期。
这一条规定在立法时存在争议，有人提出来，住宅建设用地期满也应该明确规定需要交费，否则无限期延长对作为土地所有权人的国家不公平，对各种不同期限的使用权人也不公平，但是更多的人认为住宅建设用地涉及到老百姓的利益，中国的老百姓在买房子时很少想到自己买的房子会有期限，以为他买到的是永久的使用权，如果要申请续期交费，老百姓会觉得我们的法律对老百姓的财产保护是不完全的；同时如果业主不同意申请续期，面对如此众多的业主怎么处罚也是无法操作的。
b、非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定。那么根据土地管理法第58条的规定，土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期，或者申请续期未获批准的，国家可以收回土地使用权。可见非住宅建设用地期满必须申请续期并要获得批准，而且需要提前一年申请，重新签订土地出让合同，交付土地出让金。
c、关于非住宅建设用地使用权期满，如果建设用地使用权人没有提出申请续期，或者申请没有被批准，那么地上的房屋等建筑物如何处理，根据物权法的规定，首先应当根据双方约定来处理，如果没有约定或约定不明，按照《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第40条规定，则要无偿收回国家所有。但这一规定在实践中很难执行，因为地上的房屋是单位或个人的私有财产，国家可以收回土地使用权，但无偿收回私有财产没有法律依据。这一规定不排除将来有进行修改的可能。

4、宅基地使用权
（1）宅基地使用权的概念及特点
宅基地使用权是指农民居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利，是一种特殊的用益物权。它有以下几个特点：
a、宅基地所有权归集体。宪法、土地管理法都明确规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有，宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有。
b、取得宅基地的使用权的主体是特定的农村居民。宅基地的主体只能是农村集体经济组织的成员，而且特定的宅基地仅限于本集体经济组织的成员有使用权。国务院于1999年和2004年下发了两个关于土地改革管理方面的文件，均规定农村的住宅不得向城市居民出售，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
c、宅基地使用权具有有限性，只能供农村居民建造住宅并居住使用，不能出售或转让，或者以其他形式非法转让宅基地的使用权。
d、宅基地具有福利性。农村居民取得宅基地基本上是无偿的，或者只交纳了很少的费用；具有福利和社会保障功能。宅基地使用权是无期限的。

（2）宅基地使用权的取得和转让
a、土地管理法规定农民村一个居民只能拥有一处宅基地，而且不能超过本省市的标准。农村宅基地经农民申请，由乡镇人民政府审核，并报县级人民政府批准。农民申请的宅基地应符合农村土地总体规划，尽量使用原有的宅基地和村内闲地。
b、农村宅基地使用权的转让。对于农村宅基地使用权能否转让、出租一直存在较大争议，物权法第153条规定宅基地使用权的转让适用土地管理法和国家有关规定。现行法律和国家政策对宅基地使用权的转让和抵押采用了原则禁止的态度。
担保法第30条规定，宅基地的使用权不得抵押，国务院的上述两个文件禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅；物权法草案也多次重申这一规定，土地管理法虽未明确规定，但规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”也反应出不允许向集体经济组织之外的城镇居民转让宅基地的本意。
但是从上述土地管理法的规定上看，并没有禁止农村住房转让，而出卖住房，宅基地也当然一并转让；而且物权法第155条又规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记”。又明确了宅基地使用权是可以转让的。因此，我们理解，经本集体经济组织同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随房屋的转让而有条件的转让，以解决总量不足和少数人拥有多处住宅的问题，也是符合我国宅基地使用权现状的。据此，我们可以得出以下几个结论：
第一、宅基地使用权不得单独转让，包括城镇居民购买农村住房、宅基地的；法人或其他组织购买宅基地和农民住房，未经该集体经济组织同意的；向集体经济组织以外的村民转让；受让人已有住宅等所签订的买卖合同应认定为无效；
第二、转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：转让人拥有两处住宅以上的；转让人与受让人为同一集体经济组织的成员；受让人没有住房和宅基地，且符合分配条件；转让行为征得本集体经济组织的同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。

十、担保物权

1、担保物权概念
担保物权是指为了确保债权的实现而于他人之物上设定的物权。
担保物权以确保债权受偿为目的，是成立于他人（债务人或第三人）之特定物或权利上的权利，以取得担保标的物的交换价值为实质内容。具有法定性、附随性、权利行使的不可分性和代位性。物权法规定的担保物权有抵押权、质押权、留置权，其中抵押权最为常用。

2、抵押权
（1）抵押权的概念及特点
抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。关于抵押制度，物权法基本上沿用了土地管理法、房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律的规定，没有大的变化。
抵押权的特点主要有：
a、抵押权设定的目的是为债权提供担保；
b、抵押权以不转移抵押物占有为要件特征；
c、抵押人可以为债务人，也可以为第三人；
d、抵押权的实行以债务人不履行到期债务为要件；
e、优先受偿权是抵押权的核心和实质；
f、抵押权应当设定在抵押物上。
从上述特点中可以看出抵押权之所以是物权，最主要的原因是，抵押权具有优先受偿的特点和抵押权人对抵押物交换价值享有支配权的特点。
抵押法律关系的特点：抵押权是设立在抵押合同法律关系基础之上的，抵押合同法律关系，包括有两个法律关系，主合同（债权债务）关系和担保合同关系。涉及到三方当事人：抵押人、债务人、债权人（抵押权人）；债务或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。。

(2)抵押财产(或抵押物)
a、可以抵押的财产
根据物权法第180条的规定可以作为抵押财产的有：
（一） 建筑物和其他土地附着物；
（二） 建设用地使用权；
（三） 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四） 生产设备、原材料、半成品、产品；
（五） 正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六） 交通运输工具；
（七） 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第181条规定了浮动抵押制定，即经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的或将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产实现优先受偿。
第183条规定乡镇企业建设用地使用权不得单独抵押，但以乡镇企业厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
上述荒地等土地承包经营权抵押、原材料、半成品、产品抵押，正在建造的船舶、航空器抵押，浮动抵押属于本次物权法新增加的抵押财产。
b、不得抵押的财产
根据物权法第184条的规定，下列财产不得抵押：
（一）土地所有权
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律另有规定的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）被依法查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

（3）抵押登记
a、抵押权经登记设立：
以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
b、以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
c、企业、个体工商户、农生生产经营者依据物权法第181条规定的财产浮动抵押的，应到工商行政管理部门办理登记；抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。