[论文摘要] 停车位、停车库的归属与使用是现代建筑物区分所有权制度的重要问题。在我国物权法立法过程中，这个问题也引发了广泛的注意。频频见诸报端的“停车之争”，既有法律规范缺失所导致的产权归属不明，也是停车位、停车库不足所引发的供需矛盾的反映。
《物权法》第74条规定是我国第一次以高位阶法律形式规定了停车位、停车库的产权归属与使用，体现了对普通公民财产权利的保护精神。但该条规定并没有给如何确定停车位、停车库的产权归属提供一个明确的思路，而由“当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”以这种“约定方式”来确定停车位、停车库的产权归属很难使建筑物区分所有权人的权利得到有效的保障。商品房开发项目的停车位（库）的产权归属应根据停车位（库）的不同类型，以法定的形式为优先，以约定的形式为补充来确定其权利归属。

[关键词] 建筑物区分所有权 专有使用权 物权法 土地使用权面积份额

一、一起典型案例的争议焦点
1、案件经过 2005年10月某日，合肥A物业管理公司正式退出B小区的物业管理，但未与小区业主委员会进行物业管理的交接。业主委员会多次向合肥市房产局物业处反映情况。经过三方多次协商，A公司于2005年12月26日向小区业主委员会移交了部分资料和物品，但拒绝移交涉及小区全体业主利益的相关图纸和共有房屋，特别是物管用房、商业用房及1，000多平方米的地下停车库。为此，2006年，B小区物业管理委员会一纸诉状将小区开发商安徽C公司和合肥A公司告上法院。
对于小区业主委员会的诉讼请求，被告C公司认为：1，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室。业主委员会无请求让与的法律依据。2，当初在业主购房时，C公司也没有在购房合同中明确约定车库及值班室的归属。3，从C公司提供的购房合同和由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中。因此，C公司认为，车库不是小区的共用设施。所以请求法院驳回业主的这部分诉讼请求。
法院经审理后认为：合肥市规划局颁发的规划许可证上载明一号楼有地下层，并且在规划局给小区业主委员会的信访答复中明确指出了该地下层为地下车库。同时，在C公司与业主订立的商品房买卖合同中也明确有地下车库的公共配套设施。同时该地下层也实际作为地下车库在使用。因此，地下层应为地下车库。虽然C公司没有在合同中明确约定该车库等公用房屋的权属，但在合同中这样承诺：“与商品房正常使用有直接关系的基础设施和公共配套设施地下车库，小区道路与完成时提供。”根据合肥市人民政府第68号令之规定，开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区域内按规划建设的公用设施。
2、争议评析 本案争议的最大焦点是：地下层是否为地下车库和公用配套设施及其权属。法院认为：根据合肥市规划局的答复和开发商与业主订立的购房合同，可以确定地下层是车库。该地下停车场是物业管理区域内配套的附属物。即使其属于与其他建筑物相区别的独立特定物，其仍属于小区公共部分。公共部分的权利是随着自用部分的取得而取得，除非开发商在出售物业时在合同中明确地下停车场属于其自身所有。
据此，法院做出一审判决，判决B小区业主依法取得面积为1，040平方米的地下车库的所有权以及其他权利。这是安徽省首例业主要求物业公司返还物管用房等小区公有设施并得到一审法院支持的案例。
此案发生在《物权法》颁布生效之前。法院判决依据之一为合肥市人民政府的两份政府规章和文件。一是合肥市人民政府第68号令，规定了开发建设单位应无偿向业主委员会提供按规划建设的农贸市场、停车场（库）等公用设施；二是合肥市房地产管理局的有关文件明确地下机动车停车位的销售、转让对象为本小区的业主。法院的判决与合肥市人民政府的两份政府规章和文件体现了保护普通公民的财产权利的法律精神，同时也暗合了之后颁布的《物权法》的立法主旨。

此案所涉及的“地下层是否为地下车库和公用配套设施及其权属”，实际上即是我国《物权法》在制定过程中几个比较大的争议点之一：商品房开发项目中停车位（库）的利用及其权利归属。
那么商品房开发项目中停车位（库）的产权应该归谁所有？如何使用？有何理论和法律依据？如何理解《物权法》第74条的规定？本文拟从以下几个方面进行探讨，并求教于同仁。

二、商品房开发项目中地下停车位（库）产权归属的理论争议
（一）关于商品房开发项目中其他停车位（库）的产权归属将在本文第三段中论述。
（二）地下停车位（库）产权归谁所有，在理论及实务中一直有比较大的争议。比较有代表性的观点有：
1、业主所有说。业主所有说又分为两种观点：一种观点认为,车库应归业主共有。因为既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部分单独出售或出租，“有明显地任意变更土地用途之嫌疑，也严重侵犯了小区业主的权利。”○1只有将车库作为业主的共同共有财产而不是单独所有，才能很好地解释为什么车库的使用者或车库的所有者都要遵守小区的管理公（规）约，而不能随意改变其用途，而如果作为业主的独立财产的所有权人，其可以改变车库的用途；但如果这样，将不利于小区的稳定发展；而且,因为车库已经计入了所有购房者的成本，不能因为个别业主支出了一些费用而取得车库的所有权。另一种观点认为：车库是作为业主的建筑物区分所有权的内容，其附属于整个业主的专用部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所。所以,关于车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。
2、开发商所有说。此种观点认为：小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权。而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的，且是开发商投资建造的，理所当然应当归开发商所有。
3、约定归属说。此种观点认为：对车库的归属应当通过约定来确定其归属。有以下几个方面的理由：第一，充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属与利用的基本法,其也应遵循自治的内在要求。第二,符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车库的归属上实现各方利益的最大化。第三，有利于对车库有效利用和管理。第四，有利于鼓励开发商修建车库。○2
我们首先来看第3种观点，由其所持的第四点理由，“有利于鼓励开发商修建车库”来看，约定的双方当事人应当是开发商和业主。那么约定前谁对车库拥有所有权？如果双方都没有所有权，那么这样的约定是否合法？根据合同法第132条规定，只有对标的物有所有权的情况下，处分才为合法。否则构成无权处分。由此看来，“约定归属说”似乎是在暗示开发商拥有所有权。那么开发商是否有所有权呢？从我国目前的房地产法律法规来看，建筑物所有权必备条件之一是建筑物必须拥有相应的土地使用权份额。此种地下车库是否拥有土地使用权份额？在现行的房地产行政管理法律制度下，只有计算建筑容积率（建筑容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要向国家支付土地使用费，并可依法取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，从而拥有可依法转让的专有权利。对于不计算建筑容积率的建筑物，由于其没有相应的宗地号的土地使用权面积份额，所以，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得相应的权属证明○3。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整，独立的房地产权利，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说，开发商在转让房产时，其土地使用权已同时转让。如此说来由于此类地下车位、车库所占面积不计算建筑容积率，其不能单独地从计算建筑物容积率的建筑物中分离——即必须要依附于区分所有建筑物的专有和共有部分。如果开发商将其转让，将违反合同法第132条规定○4，构成无权处分。那么这类“无土地使用权面积份额”的车库归谁所有？从建筑物区分所有权制度基本原理来看，其应当属于业主共有。“小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。小区内绝对不允许有既不属于业主专有、也不属于业主共有的‘飞地’存在”。○5再来看看其第二点理由：“符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下,将此问题交给市场来解决，通过交易,在车库的归属上实现各方利益的最大化。”我们从实务上来看看这种方式是否能够“实现各方利益的最大化”。
以下是某房地产开发公司对旗下若干项目的地下车库问题的处理意见：
首先该公司依据现行法律法规将地下车库分为三个类别：1、 人防工程，但实际上作为地下室使用，本类地下室及地下车库一般归国家所有。但根据人民防空法的相关规定“谁投资，谁受益”的原则，开发商可以出租、出售使用权，收益归开发商所有。2 、 作为附属房屋建筑，记入公摊面积的地下室及地下车库本类地下室及地下车库产权归全体业主，所以，开发商不得出售、抵押、出租。3 、 不计入公摊面积，在建筑报建和预售审批时已批准可以单独出售的地下室、地下车库。本类地下室及地下车库产权归开发商所有，可以出售、抵押、出租。根据上述分类，该公司旗下项目的地下车库的具体情况是：1、 属于第一类的有18000平方米；2、 属于第二类的目前公司没有；3、 属于第三类的待售项目，目前该公司有：某项目地下车库9200平方米，某项目地下室580 平方米，某项目停车位4000平方米。
其次该公司处理方案为：
1、 某项目地下室9000平方米。由于当初为节省配套费，在报规划时将实际层高降低，因此无法办理“产权”，需要尽快补交配套费，更改规划以办理产权证，从而实现正常销售。
2、某项目地下停车位8500平方米，可以办理产权。但根据当地政府规定不能销 售所有权，须公司与房管局协调，争取实现停车位分组销售，或底层停车位销售所有权，架空层车位销售使用权。
3、 某项目地下室12000平方米，实际层高为2.8米，但报规划时低于2.2米，需要尽快补交配套费，更改规划，以办理产权证，从而实现正常销售。
由上述“处理方案”可见：在商品房销售中开发商处于明显的强势地位，买受人明显处于弱势地位，再加上停车位资源的稀缺而机动车数量不断激增，由“约定”方式来解决停车位（库）的产权归属很难保证业主的合法权益不被侵犯，“各方利益最大化” 亦无法达到。
再来看第2种观点，其所持有的依据是：小区业主分摊的国有土地使用权面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的，且是开发商投资建造的，理所当然应当归开发商所有。如果其承认“小区业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积仅仅限于地表的使用权”，开发商没有占用地表使用权而是使用了该土地的地下空间而建造的话，那么依据《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表，地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。即开发商可以在地下取得土地使用权，只要不损害已设立的用益物权。而根据第138条规定：“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同”，而出让合同中应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”的条款。如果其有土地地下空间使用权的约定，则只要具备其他的合法要件，就可以取得该车库的所有权。否则，就只能推定该地下车库所占用的土地使用权份额依附于其地上的建筑物，应属于业主共有。
综合以上分析，笔者认为，停车位（库）的产权归属问题的症结在于土地使用权上。停车位（库）的产权归谁所有主要取决于其所分摊的土地使用权是否为开发商有权使用。如果开发商在与国土资源局签订土地使用权出让合同时，明确了其拥有对地下空间的土地使用权，那么其就有对地下空间进行开发的权利。其所开发的地下停车位（库）只要符合法律的规定，则其就拥有此类停车位（库）的所有权，就可以对该类停车位（库）进行处分。反之，如果开发商没有对地下的空间拥有使用权，或该类停车位（库）建筑没有分得土地使用权面积份额，则依建筑物区分所有权的理论来看，其所建造的车库应该属于业主共有。那么开发商是否就可以依据《物权法》第136条规定来开发地下车库从而获利呢？也不尽然。因为根据我国目前的城市规划等法律法规规定，开发商在开发商品房时，基于项目总体规划要求，作为商品房的配套设施，为区分所有权人的需要，其建造一定比例的停车位（库）为其法定的义务。因此，只有开发商在开发了符合规划的一定比例的停车位（库）后，才可以另行开发增加部分的停车位（库），并公开销售从而获利。

三、商品房开发项目中其他类型的停车位（库）产权归属
（一）小区路（地）面停车位
商品房开发项目中还普遍存在利用小区路（地）面作为停车位的情况。路（地）面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在商品房开发项目的路（地）面上直接设置的停车设施，其使用权利应归属于小区全体业主。理由在于：房地产开发商预售或现售商品房建筑单元后,小区全体业主按份共有该宗地号的全部土地使用权,因此地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和房地产权利证书，因此,地面停车位的所有权,本质上只是附属于其下的土地使用权,其所有权利和使用权利毫无疑问地归属于小区全体业主，这一点，理论界和实务界已基本认同，《物权法》第74条亦做出明确规定。
现实中每一个小区路面停车位一般都由某一个主体有偿使用，这并不能说明小区路面停车位可以成为专有权的客体。因为，法定的共有权客体也可以被某个特定主体使用，即可在小区共有部分上设置专用使用权。
（二）人防工程停车位（库）
在实际中，还有另外一类停车库，那就是使用人防工程改建的停车库。
人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。和平时期，在不影响防空效能的条件下，国家鼓励平时开发利用人防工程和设施作为商铺、车库等用途，为人民生活服务。
关于人防工程的所有权归属问题，在《人民防空法》中没有明确，该法第5条第2款仅规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者。”由于没有明确规定，因此各地做法不尽一致。如《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第2条第3款规定：“国家鼓励和支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径,投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 《兰州市人民防空工程建设管理办法》第20条规定：“人民防空工程的平时利用，应当坚持有偿使用、用管结合的原则。平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；战时根据防空需要统一安排使用。”而《上海市民防工程建设和使用管理办法》中第20条中规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。《重庆市人民防空条例》第7条规定：“人民防空设施建设及开发利用，享受国家、市人民政府规定的优惠政策。”“鼓励企业事业单位、社会团体和个人，以多种方式投资建设和利用人民防空设施，其所有权和收益归投资者。”
对此，笔者认为：依据物权法第136条规定，由投资者按规定结合民用建筑修建的防空地下室，其建设经费由投资者或者个人筹措，列入建设项目总投资，如果并非公有物或公用物,应当认为归投资者所有。（但经国家依法征收并给予公平补偿的人防工程，为国家所有。）否则，应属于小区内全体业主，对地下人防工程享有共有权。由此，人防工程改建的停车库应根据其权源来确定其产权归属。

四、商品房开发项目中共有停车位（库）的专有使用权问题
归业主共有的停车位（库）如何在实际中使用呢？笔者认为此时倒是应该采用约定的方式，由共有权人（而不是和开发商）共同协商解决车库使用权的问题，即形成“专有使用权”。
所谓“专有使用权”，指住宅小区的共有共用部分，如屋顶、外墙、地下室、屋外空地等，依法应由各小区业主依其固有的使用方法共同使用。但为发挥物的经济效用、满足不同的需要，实现物尽其利，建筑物及基地的共用部分也可以约定供特定的人使用。○6
专有使用权的客体包括：1、建筑物的共用部分。如将地下停车库固定给某些区分所有权人使用。2、与某些区分所有权人专有部分连在一起的共用部分，如一楼的庭院等，可归属于这些区分所有权人专有使用。3、建筑物的公共设施。如将数部电梯中的某一部分专门提供给某几层的区分所有权人使用。4、建筑物本身所占地面以外的空地。如将之设定为专用停车场，通过合同提供给某些人专门使用。○7
专有使用权如何产生？实践中主要有两种方式：
（一） 依公（规）约产生专有使用权
公（规）约是住宅小区业主为调整彼此间之利益关系而订立的共同遵守的约定。依照私法自治的原则，只要不违背公序良俗，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，公（规）约的内容可包括专有使用权的设定。这是多数国家普遍认可的方式。如根据德国住宅所有权法第5条第4项之规定，区分所有权人对于共用部分(该共用部分对整栋建筑物之维持或安全不重要者)，或其他添建建筑或附属设备，得经全体区分所有权人之一致决议变更为“专有使用权”，而成为专有使用权之内容者，该变更应登记与土地登记薄上始生效力。
（二）依出让合同设定专有使用权
此种方式目前最为普遍。在出售商品房时，开发商作为小区的原始让与人，在向各小业主出售房屋时，保留了小区某一部分(如地下停车场)的使用权，以后在这些部分之上设立专有使用权。
值得注意的是，法律应禁止开发商作为原始让与人于共有部分成立专有使用权。如台湾地区的《公寓大厦管理条例》第45条规定：“公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将其共用部分，包括法定空地、法定防空避难设施及法定停车空间让售与特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其他损害区分所有权人权益行为。”其目的在于限制原始让与人在买受人轻率或没有经验的情况下获得双重利益。○8
如前文所述，附属于建筑物的停车位（库）其所有权应归全体业主共有。然而车库是分成若干个相对隔离的车位的，而各个车位的使用又具有排它性。某个车位一旦停了一辆车，就不能再停其它车辆了。车库的使用只能是以专用使用权方式实现为宜。一旦某个车位出租给某一特定人停车，其他人将无权再在此停车，如同房屋的出租一般。另外，各个车位是专用使用的共用部分，理论上可以由业主使用，也可由其他人使用。但考虑到车库是建筑物的附属部分，建筑物的区分所有权人当然对车库的使用有优先权，只有在满足了建筑物全体业主的停车要求之后，还有多余的车位，才可将剩余部分出租给其他人使用，在这种场合下，“出租人是作为共同所有人的全体住户。”○9
由于车库属全体业主共用，因此车库的收益也应归全体业主共有。但现实中开发商或物业管理机构侵犯小区业主对车库的合法权利的现象几乎己成常规。房开发商在出售楼房的同时，往往将本应属购房人所有的车库另行销售，或物业管理机构将应属购房人所有的车库出租，并收取其收益，侵犯了小区业主的利益。

五、《物权法》第74条的理解与评析
1、关于第74条第1款 该款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，该款明确停车位、停车库在使用上，应优先照顾业主，也即意味着，在同等条件下，应当优先考虑由业主享有该停车位或者车库的使用权。只有在优先满足业主使用的前提下，才可以将停车位、停车库进行对外经营。
此款规定即为现代民法中的“所有权负有义务”原则之运用。在实际购房中，每一个业主在购房时，就购买了房子的生活条件和生活环境，享有在小区自由生活的权利。开发商在提供商品房时也应提供便于居户出行的道路，便于居户活动的空地，便于存放交通工具的车位等。可以说，小区车位的存在就是为了满足小区业主的出行方便，为了小区业主更好的居住，这也是小区车位存在的原因和意义。离开了实现小区业主更好的居住这一目的，小区车位就丧失其主要功能和存在基础。试想若没有小区业主的存在，谁还会去建小区车位；小区内没有业主，小区车位又为谁而设?或许有人认为：小区内没有业主，小区的车位仍然可以向小区以外的人出售、出租等，仍具有独立的经济利用价值，不需要依附于小区住宅。这种看法是值得商榷的。首先，从小区车位存在的起因上看，小区车位是为了解决业主的交通工具的停放而设立的，没有小区的住宅就没有小区内的车位。其次，从小区车位的功能上看，小区车位的功能是满足了业主的居住方便，因此，各国法律一般都要求小区内必须要设置一定量的车位，以实现业主的停车方便，使得住宅更好的发挥其适宜居住的经济价值。如果在本小区业主停车需求尚未满足的情况下，开发商就将其对外出售或出租，将会构成权利滥用，为法律所禁止。对于此款的理解我们应当注意以下几点：
（1）本款只对建筑规划内，规划用于停放汽车的车位，车库适用。
（2） 区分所有权建筑物的建设，必须保障设置规定的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的开发范围单独开发。
（3）建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当优先提供给业主使用，在保障业主使用的前提下，方可许可业主以外的人使用。○10
在实践中如何认识“车库应当首先满足业主的需要”这种权利呢？从立法原意来看，这种权利的作用应当是形成权¬¬¬¬¬¬——如果开发商将停车位（库）转让与其他主体，小区业主可以依据此条以自己单方的意思表示使法律关系发生变动。这种权利的作用有点类似于租赁法律关系中的“优先购买权”。

2、关于第74条第2款 该款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”这意味着小区停车位、停车库可以由权利人通过有偿或无偿的方式约定取得。此类车位属于规划车位或车库，意味着在设计建筑之时，分户销售之前，其建造目的已经十分明确地规定为属于停车位（库）的部分。其权属通过合同约定转移，区分所有权人或者是以买方、受赠人身份取得车库、车位的所有权。或者是以承租人身份获得车位、车库的使用权。
按第2款，结合《物权法》第74条第1款的规定，我们是否可以做出这样的推断：第1款规定首先照顾了业主，也就是说在满足了业主的需求后，开发商可以对外经营。既然可以对外经营，则开发商就应对此类停车位（库）拥有专有权，持有独立的产权证。同理，第2款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车车位，车库的归属，”既然可以由“当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定”，那么此类停车位，停车库应属于开发商所有。如果不是的话，根据上文对小区停车位（库）的产权归属的理论分析：此类“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库”应属于业主共有。开发商的出售，附赠或者出租即违反合同法第132条规定，构成无权处分。
由此看来，此款规定的适用对象应当是具有独立产权证明的停车位（库）。但从《物权法》第74条规定中看，其并未能够明确其所适用的对象。
即使出让的车位空间取得相应的产权证书而可以转让，但由于在商品房销售中开发商处于强势地位，买受人明显处于弱势地位，再加上停车位资源的稀缺性，由“约定”方式来解决车位（库）的产权归属很难保证业主的合法权益不被侵犯。此时应当依第1款加以限制。

3、关于第74条第3款 该款规定了“占用业主共用的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是明确规定的法定共有停车位。按此款规定并结合前款，非既定规划的地面停车位，都应当属于建筑物区分所有权人所共有○11。
作如此理解的法理依据为：房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记。由业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。而由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主所共同拥有的住宅小区宗地号的土地使用权上，地面停车位理所当然的由业主共同拥有。地面停车位的所谓产权，实际上是附属于共有土地使用权之上的。
此款规定解决了“占用业主共用的道路或者其它场地用于停放汽车的车位”的权属问题。在实践中，此类小区车位使用制度如何制定，怎样才是最符合经济效益的？
这类小区车位既然属于业主共有，那么制定何种使用制度应由业主大会予以确定。笔者建议业主大会在制定此类制度时，应当考虑到充分发挥此类车位的经济效益。对小区车位的需求与供给上，有的业主需要而有的业主却不需要车位。这样如果一味的规定小区车位归属全体业主共有的话，就有违需求与供给的关系，从而不利于经济效益的最大化，甚至是造成浪费。“物权法是通过将资源的各种归属和利用权利分配于不同的主体，来实现其资源配置功能的。”○12

结束语 我国《物权法》第74条第1款之规定基本保障了业主的需要。停车位、停车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施,应首先满足小区居民的需要。即在不考虑停车位所有权的情况下，首先确定了业主停车位的优先使用权，有利于满足业主的停车利益和开发商所有的利益。而第2款之规定，法律以约定的方式规范车位、车库的归属，体现了意思自治，尊重了现实生活，但因多数开发商大都将停车位约定归自己所有，所以该规定可能不利于业主的利益。停车位的权属有法定与约定两种形式，物权法第74条第2款采取了约定的形式。第3款虽然以法定的形式规定了停车位的权利归属，但只是涉及了“占用业主共用的道路或者其它场地用于停放汽车的车位”，权利客体未免过于狭窄。事实上，从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，且法定优先,约定作为补充。所以，笔者认为，停车位（库）的产权归属应借鉴我国台湾地区的做法：根据停车位的不同类型而以法定形式规定为优先，约定形式为补充。这可能更有利于保护业主的利益，更加合理的规范停车位（库）与建筑物的归属关系。



注释
○1金凤：《略论住宅小区车库的权属》贵州师范大学学报, 2004年第4期
○2王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》，第28卷，第5期。
○3邓光达：《论商品房住宅小区停车位的产权权归属及相关问题》，《西南民族大学报〈人文社科版〉》2005年，第4期。
○4陈鑫著：《建筑物区分所有权》，中国法制出版社，2007年版，第42页。
○5转引自：戴忠喜：《刍议美国小区区分所有权及对我国立法的建议》-中国期刊网．
○6转引自陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第162页。
○7王泽鉴:《民法物权.通则.所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第258页。
○8王泽鉴:《民法物权.通则.所有权》，中国政法大学出版社200年版，第259页.
○9 舒梅：《住宅小区的共有共用权研究》-中国期刊网
○10黄松有：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社，2007年版，第239页。
○11沈勇明:《试论人防工程所有权归属的立法完善》，《兰州学刊》2004年第3期。
○12周林彬、李胜兰:《法律经济学分析与我国物权法创新》，《河北法学》，2001年第5期。

参考文献
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［7］黎淑惠著：《公寓法与社会发展》，台北新文京开发出版股份有限公司，2004年版。
［8］杨立新著：《共有权研究》，高等教育出版社，2003年版。
［9］孙宪忠著：《德国当代物权法》，法津出版社，1999年版。
［10］ 王泽鉴：《民法物权.通则.所有权》，中国政法大学出版社200年版。
［11］温文丰：《论区分所有建筑物共用部分之专用使用权》。

二 、论文
［1］杨立新：《窗前绿地、楼顶空间、停车位一一论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题》，转自杨立新民法网。
［2］沈勇明、《试论人防工程所有权归属的立法完善》，《兰州学刊》2004年第3期。
［3］丁斌：《住宅小区地下车库权属研究》，《城市开发》2004年7月。
［4］房绍坤：《建筑物区分所有权的构造》，《法学研究》，1994年第2期。
［5］王利明：《论建筑物区分所有制度》，《民商法研究》第4辑。
［6］柴景山：《区分所有建筑附属停车位权属问题研究》，《武汉科技大学学报(社会科学版)》，2005年6月。
［7］金凤：《略论住宅小区车库的权属》，《贵州师范大学学报(社会科学版)》2004年第4期。
［8］周林彬、李胜兰：《法律经济学分析与我国物权法创新》，《河北法学》，2001年第5期。
［9］邓光达：《论商品房住宅小区停车位的产权权归属及相关问题》，《西南民族大学报〈人文社科版〉》2005年第4期
［10］陈丽平：《车位道路都应归于业主——物权法草案审议实录之四》，《人民法院报》2006年9月17日。
［11］张军斌：《小区停车位产权归属问题探讨》，《法苑》第12期。
［12］杨立新：《停车位的权属争议及解决规则》，人民法院报/2004年/11月/02日/
［13］王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》，第28卷，第5期。